NewsecBarometern Q1 2009: Kraftigt minskad transaktionsvolym på den svenska fastighetsmarknaden under första kvartalet 2009
4/3/2009 4:25 EST
Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden uppgick till 4,5 miljarder kronor under första kvartalet 2009, vilket motsvarar en minskning med 76 % jämfört med det första kvartalet 2008 och 82 % jämfört med det första kvartalet 2007.
Detta framgår av NewsecBarometern Q1 2009, en kvartalsrapport över den svenska marknaden för kommersiella fastigheter, vilken ges ut av den nordiska fastighetsrådgivaren Newsec.
– Den kraftiga inbromsningen på transaktionsmarknaden beror främst på det kärva finansieringsläget, vilket har inneburit både färre och mindre affärer under första kvartalet i år jämfört med de tidigare årens första kvartal, säger Marie Bucht, analyschef på Newsec. Nybelåning av fastigheter till rimliga villkor är fortsatt extremt svårt.
– Dessutom kan vi konstatera att de flesta transaktionerna gjordes i Stockholmsområdet och att det var svenska aktörer på köpsidan i samtliga fastighetstransaktioner över 100 miljoner kronor.
Så sent som 2007 stod internationella investerare för cirka 60 % av den totala investeringsvolymen i Sverige. I slutet av 2007 började de dock inta en alltmer avvaktande hållning i takt med den tilltagande globala finanskrisen. Under 2008 minskade de utländska aktörernas andel av transaktionsvolymen med 34 procentenheter till totalt 25 %. De dominerande investerarna är svenska fastighetsföretag och institutioner med låg belåningsgrad. Efterfrågan på fastigheter med moderna och effektiva kontorslokaler i bra kommunikativa lägen är fortsatt relativt god.
Den största transaktionen under kvartalet var AMF Fastigheters köp av tomträttsfastigheten Hammaren 15, numera kallad Europahuset, i centrala Stockholm från Rreef Investment GmbH, ett dotterbolag till Deutsche Bank. Andra betydande transaktioner under perioden var Alectas köp av en handelsfastighet i Borås, med ICA Maxi Stormarknad som största hyresgäst på ett 25-årigt hyresavtal, och köpet av en industri- och lagerfastighet i Nyköping, med Nyköpings kommun som hyresgäst på ett 20-årigt hyresavtal. Dessutom sålde det kommunala bostadsbolaget Fastighets AB Förvaltaren i Sundbyberg fyra fastigheter till bostadsrättsföreningar till en sammanlagd köpeskilling om drygt 480 miljoner kronor. Ytterligare en stor affär var AFA Fastigheters köp av fastigheten Elefanten Mindre 1, belägen på Drottninggatan i centrala Stockholm, från Fabege.
De flesta fastighetsägare har idag starka kassaflöden, men en del har problem med finansieringsavtal. Fastighetsvärdena för kontor i Stockholm CBD bedöms ha sjunkit med cirka 10-15 % jämfört med toppnoteringen för 1-2 år sedan. På hyresmarknaden upplever vi nu början på en nedgång. Det är dock stor skillnad mellan olika objekt och mikrolägen och för de mest attraktiva lokalerna har nedgången varit marginell.