Newsec Nordic Report Spring 2009: Nedgången i transaktionsvolym på svenska fastighetsmarknaden 2008 dämpades av ett fåtal stora affärer

3/3/2009 6:50 EST

Den globala lågkonjunkturen har nått Sverige, med förväntningar om sjunkande tillväxt och ökad arbetslöshet under 2009. Fastighetsmarknaden har överlag klarat sig bättre än den mer volatila aktiemarknaden det senaste året, även om fastighetspriserna har sjunkit under 2008. Många fastighetsbolag har redovisat ökande driftöverskott under året även om resultaten har varit negativa i och med de minskade fastighetsvärdena. Det största problemet för fastighetstransaktioner har varit - och förväntas fortsätta vara - finansieringen, där många investerare uteslutits från marknaden som en direkt följd av bankernas restriktiva utlåning.

– I den marknadssituation som nu uppstått finns det goda möjligheter för investerare med tillgång till kapital att förvärva fastigheter och få en bra avkastning i relation till andra tillgångsslag. Jag ser nu fram emot en intressant period på fastighetsmarknaderna där driftnettot hamnar i fokus, och där de investerare som skickligast hanterar sin fastighetsförvaltning når bäst avkastning, säger Marie Bucht, VD för Newsec Advice.

Även om de internationella investerarna i hög grad förväntas förbli avvaktande så länge oron på finansmarknaden pågår så finns det fortfarande mycket internationellt kapital avsatt för investeringar i den nordiska fastighetsmarknaden. En marknad där Sverige är den klart största delmarknaden med ungefär hälften av det kommersiella värdet.

Vasakronan – största fastighetsaffären genom tiderna i Sverige
Den största affären under året – och den utan jämförelse största någonsin i Sverige – var AP Fastigheters förvärv av Vasakronan i juli för 41,1 miljarder kronor. Under hösten minskade aktiviteterna på fastighetsmarknaden kraftigt, men ökade åter mot slutet av året då ett flertal transaktioner genomfördes. Bland dessa återfinns årets näst största affär, Kungsledens försäljning av halva sitt publika bestånd, som genomfördes i december 2008 genom försäljningen av aktier i Hemsö Fastighets AB. Affären var på 7,7 miljarder kronor och omfattande 277 fastigheter med över 1,3 miljoner m2 lokalyta. Köpare var Tredje AP-fonden och direktavkastningskravet uppskattas till 6,3 %.

Handel – stabilare än kontor
Trots den vikande konjunkturen förväntas årets ökning i hushållens disponibla inkomster bli den högsta hittills under 2000-talet. Även om sparkvoten förväntas öka medför detta en fortsatt ökning av den privata konsumtionen, och därmed en relativt stabil hyresutveckling för handelsfastigheter. Det kommer dock ut mycket handelsyta på marknaden under kommande år, speciellt i Malmö, vilket innebär hårdare konkurrens mellan lokaler och att fastighetsägarna kommer att behöva lägga mer kraft på att behålla och attrahera hyresgäster.

– Handelsfastigheter av hög kvalitet kommer att få en förhållandevis stabil utveckling under de kommande två åren medan fastigheter av sämre kvalitet kommer få svårare att behålla hyresgäster, säger Marie Bucht.

Tack vare den relativt sett positiva hyresutvecklingen förväntas ökningen i direktavkastningskraven bli måttligare för handels- än för kontorsfastigheter och dessutom sker en stabilisering i slutet av 2009.

I Stockholm finns planer på ca 500 000 m2 handelslokaler t.o.m. 2015. All planerad yta förväntas dock inte färdigställas och det finns redan nu tecken på att projekt minskar i omfattning eller skjuts på framtiden.

Kontor – stigande avkastningskrav och vikande hyror
Newsec förutspår fortsatt stigande direktavkastningskrav för kontor 2009.

– Vi har en situation där den låga räntenivån sätter press på direktavkastningskraven nedåt medan förväntningar om ökande vakanser och minskade hyror verkar i motsatt riktning. Som det ser ut framöver kommer den svaga ekonomiska utvecklingen i kombination med en restriktiv utlåning att leda till ytterligare ökningar i direktavkastningskraven framöver, säger Marie Bucht.

Hyrorna för kontor i Stockholm fortsatte stiga under första halvåret 2008, framför allt i CBD (Central Business District) och andra delar av innerstaden. Under andra halvåret 2008 dämpades höjningarna och 2009 förväntas hyresnivån sjunka. Även i de centrala delarna av såväl Göteborg som Malmö fortsatte hyrorna stiga under 2008. Orsaken är det begränsade utbudet på moderna kontorslokaler samtidigt som efterfrågan varit hög. Under 2009 förväntas dock hyrorna sjunka, särskilt i de icke centrala delarna. Generellt sett förväntas skillnaderna i hyra mellan fastigheter av bättre och sämre kvalitet öka i alla tre städerna, där faktorer som mikroläge och yteffektivitet får allt större betydelse.

Stockholm CBD expanderar västerut
Under den kommande tvåårsperioden kommer en historiskt sett hög andel ny kontorsyta att färdigställas i Stockholms mest centrala delar, i området kring Centralstation och Norra Bantorget. Denna nybyggnation är en förstärkning och förtätning av västra city, som varit märkbar under senare år. Sammantaget i Stockholm förväntas 230 000 m2 kontor komma ut på marknaden 2009-2010. Merparten av kontorsytorna är koncentrerade till västra CBD och västra Kungsholmen och den största delen av dessa lokaler är redan uthyrda.

De närmaste fyra åren kommer utbudet av kontorsytor i Göteborg att öka med cirka 130 000 m2. Det största pågående byggprojektet är Rättscentrum, där Vasakronan och NCC bygger nya kontor för bland annat Domstolsverket och Polisen. 2010 beräknas tre stora ny- och ombyggnadsprojekt, omfattande totalt 58 000 m2 kontor, att komma ut på marknaden. Ett av dessa byggs av Skanska och blir en av stadens första s.k. Green Buildings.

I Malmö beräknas cirka 20 000 m2 nya kontorslokaler färdigställas 2009 och lika mycket 2010. I juni 2009 ska andra etappen av Skanskas projekt Citykajen på Universitetsholmen stå klar. Merparten av de nya kontorslokaler som byggs i Malmö ligger i Västra Hamnen och på Universitetsholmen.

Gemensamt för de tre städerna är att aktiviteten i byggsektorn är sund; i allmänhet byggs inga kontor på spekulation och uthyrningsgraden i pågående ny- och ombyggnadsprojekt är hög.